увеличение первоначального взноса на ипотеку

Содержание

Первоначальный взнос по ипотеке: вопросы и ответы

Если планируете приобрести квартиру в ипотеку, нужно быть готовым к тому, что банки редко дают кредит на полную стоимость квартиры и вам потребуется самостоятельно внести разницу — первоначальный взнос.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.

Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.

Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.

Чем первоначальный взнос отличается от задатка?

Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.

Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре или в отдельном соглашении о задатке.

При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.

На что влияет первоначальный взнос?

Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.

Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?

Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.

Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.

Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).

От чего зависит минимальная сумма первоначального взноса?

В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.

Есть ли предельная сумма первоначального взноса?

Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.

«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по причине перестали платить за нее, банк не сможет забрать квартиру в счет погашения вашего долга, так как стоимость квартиры существенно больше суммы долга. Соответственно, банк будет регулировать этот момент и ограничивать либо сумму кредита, либо первоначального взноса.

Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?

Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.

Как увеличить первоначальный взнос?

Для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского капитала (подробности о том, как это сделать, можно прочитать здесь). В 2021 году семьи при рождении первого ребенка могут получить 483 тыс. рублей, а при рождении второго выплата составит 639 тыс. рублей.

Как работает первоначальный взнос по военной ипотеке?

При военной ипотеке первоначальный взнос выплачивается из денежных средств, которые государство перечисляет на специальный счет военнослужащего в течение всего срока службы. Если на момент оформления ипотечного кредита накопленных средств недостаточно, военнослужащий может добавить недостающую сумму из своих средств.

Подробнее о том, как воспользоваться военной ипотекой, можно узнать в материале на спроси.дом.рф.

Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?

Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.

Источник

Почему банки повышают размер первого взноса по ипотеке?

Лента новостей

Все новости »

О том, что крупные банки повысили размер первоначального взноса, сообщили «Ведомости». В некоторых он вырос до 20%

С начала пандемии четыре крупных банка повысили первый взнос на ипотеку на 5-10 процентных пунктов. Так, в Райффайзенбанке, «Открытии» и Альфа-банке первоначальный взнос на первичное и вторичное жилье вырос до 20%, в Промсвязьбанке — до 15% на новостройки и вторичные квартиры. Об этом говорится в мониторинге маркетингового агентства Маrcs, с которым ознакомились «Ведомости».

Решение увеличить первоначальный взнос принималось на фоне снижения доходов граждан, говорит управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.

Андрей Спиваков директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка «Для банка первоначальный взнос — это гарантия платежеспособности заемщика. Первоначальный взнос сильно коррелирует с надежностью заемщика и с определением его качества. Поэтому в ситуации, когда общая платежеспособность в России снизилась на время пандемии, многие люди не получали зарплату, кто-то лишился работы, банки пошли на временное тактическое повышение этого первоначального взноса. Сейчас мы видим общее восстановление, и общий тренд на ослабление этих требований. Мы планируем с августа снизить до 15% [первый взнос]».

Сбербанк при этом ранее снизил минимальный первоначальный взнос с 15% до 10%, но только для зарплатных клиентов. Взнос в 20% — вполне адекватный в текущей ситуации, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Екатерина Щурихина младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» «В целом, у многих крупных госбанков первоначальный взнос начинается от 10%. Поэтому если у клиента нет соответствующего объема средств, то он может выбрать другие предложения. Но даже у этих банков есть определенная надбавка за внесение первоначального взноса в диапазоне с 10% до 20%. Ставка по таким ссудам выше».

Увеличение размера первоначального взноса связано еще и с программой льготной ипотеки с господдержкой. Ставка в 6,5% привлекла огромное количество желающих взять кредит на жилье, говорит директор по коммуникациям финансового маркетплейса «Сравни.ру» Александра Краснова.

Александра Краснова директор по коммуникациям финансового маркетплейса «Сравни.ру» «ЦБ понижает ставку. Это влияет на то, что банки снижают ставки по кредитам. Кроме того, есть программа льготной ставки по ипотеке в 6,5%. И все это приводит к тому, что спрос на ипотеку растет. Поэтому, поднимая первоначальный взнос, банки стараются немного снизить спрос на ипотеку со стороны клиентов, отсечь не самых благонадежных клиентов и выдавать кредиты тем, кто уже смог скопить первоначальный взнос».

Ранее Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по программе льготной ипотеки с 20% до 15%. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на это ответила, что не видит в инициативе серьезных рисков для банковской системы. В пресс-службе Минфина «Ведомостям» сообщили, что проект постановления сейчас согласовывается в правительстве.

Источник

Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно

В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.

Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.

«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.

Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает

Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.

«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.

Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.

Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.

«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.

Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора

Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.

Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.

Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.

«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.

Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже

Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.

Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.

При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.

Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.

Как избежать финансового рабства?

Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.

Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.

В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.

Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.

«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»

Источник

Как я благодаря пандемии купила квартиру в Подмосковье с первоначальным взносом 700 000 ₽

В период пандемии я смогла купить квартиру, которую не могла себе позволить в обычное время.

Мне 29, и к покупке своей квартиры я шла несколько лет. У меня были все условия для этого — первоначальный взнос и белая стабильная зарплата, — но не было подходящих по всем параметрам вариантов. Расскажу, как я нашла свой вариант и уложилась в нужный бюджет.

Это история читательницы из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.

Какую квартиру мне хотелось купить

Основные критерии при подборе были такими:

Еще мне хотелось взять ипотеку по ставке ниже 10%, поэтому я обращала внимание на акции застройщиков и их программы с банками.

Осенью 2019 года я хотела купить квартиру в одном из жилых комплексов Рижского направления, но помешала высокая ставка по ипотеке — 10,2% и плохая транспортная доступность: до станции нужно было идти пешком больше 25 минут. Я решила не торопиться и подождать более интересные варианты.

Как показали дальнейшие события на рынке новостроек, это было верное решение.

Чтобы ничего не упустить, я сделала несколько шагов:

В апреле 2020 года объявили локдаун. Стройки Подмосковья встали, а застройщики стали предлагать хорошие скидки на свои объекты. К тому моменту я уже полгода активно мониторила новостройки Подмосковья и присматривалась к строящемуся ЖК в Королеве от крупного застройщика. Мне он нравился: малоэтажный, вокруг природа, до Москвы 30 минут на электричке, а до станции 10 минут неспешным шагом. То, что мне было нужно.

В ЖК я ни разу не была, но изучила все открытые источники, гугл-карты и съемки с дронов и решилась.

Первоначальный взнос

Я копила с 2017 года. В то время я поставила себе цель заработать приемлемую сумму для покупки квартиры, поэтому откладывала каждый месяц. В обычное время это могли быть сравнительно небольшие суммы — 10—20 тысяч рублей, премии шли на накопительный счет почти полностью. Вот что мне помогло прийти к желаемой сумме:

В итоге я накопила миллион и поделила его так: решила, что 700 тысяч пойдут на первоначальный взнос, а 300 тысяч — на первые этапы ремонта. Какую сумму оставить на ремонт, определили платежи по ипотеке: я рассчитала, что мне хватит 700 тысяч на первоначальный взнос при условии, что ежемесячный платеж по ипотеке не превысит 37 тысяч рублей. А 300 тысяч — приемлемая цена, чтобы заказать дизайн-проект и сделать начальную стадию ремонта.

был мой первоначальный взнос

Покупка

Когда власти запустили программу льготной ипотеки под 6,5%, я начала действовать. В это время вариантов было много: люди боялись кризиса и не спешили разбирать квартиры. Я присматривала удачный вариант по планировке, и мне понравилась квартира 38,3 м² без отделки в четырехэтажном доме на третьем этаже. В квартире была отдельная гардеробная и кухня, где можно было создать пространство для гостевой зоны.

Я боялась потерять время, которое дается на сбор документов, из-за праздничных дней и забронировала эту квартиру только в последние дни майских праздников. Заметного ажиотажа не было, поэтому я решила рискнуть и подождать немного.

Во время пандемии я уехала домой в соседнюю область и не выезжала оттуда вплоть до дня сделки. Все подготовительные этапы шли удаленно: сбор и подача документов для одобрения ипотеки, изучение ДДУ и кредитного договора и прочее. Менеджеры застройщика и банка были во мне заинтересованы: они оперативно отвечали на возникающие вопросы, быстро присылали документы, чтобы я ознакомилась с ними и все заполнила.

Я расслабилась и подумала, что все идет очень хорошо. И сразу же все пошло не по плану.

Для ипотеки мне требовалась справка 2-НДФЛ. Но из-за пандемии ее согласились отправить только по обычной почте, что сильно замедляло процесс. А без нее мне не могли одобрить ипотеку в Сбере. Когда стало понятно, что справка не придет вовремя, мне пришлось выбрать банк, где я зарплатный клиент. В итоге я упустила более выгодную ставку от Сбера 6,1% и взяла ипотеку под 6,5% в другом банке. А та справка 2-НДФЛ оказалась в почтовом отделении уже после моей сделки.

20 мая я вышла на сделку. Получилось, что с момента, как я забронировала квартиру, и до выхода на сделку ушло 12 дней. День сделки был последним днем, когда действовала бронь на мою квартиру, а значит, и цена на нее. И тут банк, в котором я брала ипотеку, изрядно потрепал мне нервы. В день сделки произошел крупный сбой, оформление документов задержали на три часа. Стало страшно, что банк может все сорвать. Я обязательно должна была приехать в офис застройщика до вечера и подписать договор долевого участия. В итоге все обошлось, но из отделения банка мы с мамой выбегали вечером и пулей неслись в офис застройщика.

Финансы

Суммарно за счет скидки от застройщика — 220 000 Р и льготной ставки по ипотеке я сэкономила почти 900 тысяч рублей.

Покупка квартиры во время пандемии — одно из моих лучших решений.

Благодаря кризису я смогла купить достойный вариант для первого жилья, который не смогла бы себе позволить в обычное время. Месяц назад мой дом сдали, и я начинаю делать ремонт. Разумеется, отложенных денег не хватит, поэтому весь год, пока дом строили, я старалась копить. Было тяжело, так как на аренду наложилась ипотека, но я довела сумму до 500 тысяч. Сейчас я на этапе подготовки дизайн-проекта, который поможет понять стоимость ремонта. Очень бы хотела попробовать уложиться в 800 тысяч рублей. Если не успею заработать все, то часть оставшейся суммы займу у друзей.

Сейчас квартиры в моем ЖК без отделки с аналогичной площадью стоят от 4,7 млн рублей. Так что, хотя я и покупала квартиру для себя, в среднесрочной перспективе могу рассматривать этот объект как инвестиционный.

Мои выводы о покупке квартиры во время пандемии и с небольшим первоначальным взносом

Покупали или продавали недвижимость в последний год? Расскажите свою историю и станьте героем нового материала Т⁠—⁠Ж

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

Источник

Кому доступна ипотека с низким начальным взносом

С начала пандемии многие крупные ипотечные банки, снижая ставки ипотеки, ужесточили условия выдачи жилищных кредитов. В частности, изменения коснулись размера минимального первоначального взноса. Например, среди 10 крупнейших банков по величине ипотечного портфеля четыре увеличили минимальный взнос заемщика. Так, Райффайзенбанк поднял его по кредитам на первичное и вторичное жилье на 5–10 процентных пунктов (п. п.) до 20% от стоимости жилья, ФК «Открытие» – с 10 до 20%, Альфа-банк – с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, а Промсвязьбанк – на 5 п. п. до 15% по кредитам на новостройки и вторичные квартиры. Промсвязьбанк также отказался от ипотечной программы на столичные новостройки с нулевым первоначальным взносом, которая действовала еще в феврале. Об этом свидетельствуют данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs, с ними ознакомились «Ведомости». По данным агентства, Сбербанк еще в феврале также повышал минимальный первоначальный взнос для зарплатных клиентов с 10 до 15%, но позднее вернул его на прежний уровень.

Совкомбанк также повысил минимальный взнос по кредитам на первичном и вторичном рынке на 10 п. п. до 20% от стоимости жилья.

Впрочем, ужесточение не коснулось льготной ипотеки с господдержкой со ставкой до 6,5%. Напротив, в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по ней с 20 до 15%, а председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что не видит в этой новации серьезных рисков для банковской системы. Сейчас документ проходит согласование в аппарате правительства, сообщила «Ведомостям» пресс-служба Минфина. Но крупнейшие игроки, Сбербанк и ВТБ, заранее понизили первоначальные взносы по этой программе до 15%.

Отдельные банки начали подумывать о снижении минимального взноса для заемщика, но не ниже 10%, рассказали их представители. Так, Райффайзенбанк рассматривает снижение с нынешних 20 до 15% – для программы кредитования новостроек, а Промсвязьбанк – с текущих 15 до 10% – для готового и строящегося жилья.

Сейчас ипотеку с низким – не более10% от стоимости приобретаемого жилья – первоначальным взносом предлагают несколько крупных банков. Правда, выдадут ее не каждому. Часто послабления касаются «особых категорий» граждан. Заемщики «с улицы», не накопившие достаточно средств на стандартный первоначальный взнос (от 20%), тоже могут получить кредит, но им придется пройти жесткий отсев и стоить такая ипотека будет дороже, признают банкиры.

Кто довольствуется малым

Программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья «Ведомости» обнаружили у 19 банков из тридцатки крупнейших. Но выбор у потенциального заемщика «с улицы», располагающего лишь десятой частью необходимой для покупки жилья суммы, ограничен двумя банками – ВТБ и банком Дом.РФ, а также рядом региональных банков. Например, такие программы есть у Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР), Азиатско-Тихоокеанского банка и т. д.

Гораздо чаще банки устанавливают 10%-ный первоначальный взнос лишь для части клиентов – зарплатникам или владельцам материнского капитала, если он будет пущен на ипотеку.

Например, Сбербанк и Газпромбанк могут выдать ипотеку на покупку готового жилья и квартиры в новостройке при 10%-ном первоначальном взносе только зарплатным клиентам. Для остальных заемщиков взнос – не менее 15%.

Иногда банки устанавливают по кредитам с минимальным первоначальным взносом ограничения на объекты недвижимости. Например, клиенты МКБ и Альфа-банка со взносом 10% от стоимости будущего жилья могут получить кредит лишь на покупку на первичном рынке, для вторичного рынка в обоих банках минимальный взнос – 15%. В «Уралсибе», «Возрождении», банке «Санкт-Петербург» и ряде других банков выбор еще уже: внести 10% от стоимости жилья могут лишь покупатели квартир в объектах аккредитованных застройщиков.

Также 10%-ный взнос доступен участникам программы сельской ипотеки и молодым семьям, например, в Россельхозбанке.

Предложений с первоначальным взносом ниже 10% осталось крайне мало, и все они содержат дополнительные требования. Например, Росбанк допускает, что клиент вносит 5% от стоимости жилья из собственных средств, если заплатит еще 10% материнским капиталом. Банк «Россия», один из немногих, сохраняет ипотеку без первоначального взноса, но она рассчитана лишь на зарплатных клиентов банка, которые приобретают жилье у его партнеров и только в столице, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти. А ипотеку с первоначальным взносом от 5% в банке могут оформить сотрудники организаций, входящих в «Газпром», или получатели маткапитала.

Почему банки не балуют заемщиков

Граждане с малыми сбережениями на жилье не самые желанные заемщики для банков. Значительная их часть отсеивается после подачи заявки. Например, «Возрождение» в среднем одобряет 31% всех поступивших ипотечных заявок, из одобренных только 9% – кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, поделилась зампред правления банка Наталья Шабунина. УБРиР дает добро на кредиты со взносом ниже 20% лишь 43% заявок, сообщила его пресс-служба.

Рост жилищного строительства может обернуться проблемой

Банкиры уверяют, что особых требований к не накопившим большого первоначального взноса у них нет, но считают таких заемщиков рискованными. Они, как правило, менее ответственно относятся к ипотеке, уверен зампред правления «Абсолют банка» Николай Василевский. «Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка», – соглашается независимый эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко. Чтобы получить одобрение, таким заемщикам нужно показать стабильный высокий доход и безукоризненную кредитную историю, а также не иметь других непогашенных крупных кредитов, советуют банкиры. Выдачу рискованных кредитов сдерживает и ЦБ, вводя для них повышенные коэффициенты рисков, напоминает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. «По каждому ипотечному кредиту банки должны закладывать резервы на случай невыплат с учетом коэффициентов риска и надбавок к ним. Чем они выше, тем больше капитала отъест такой кредит у банка, которые должны соблюдать нормативы его достаточности, т. е. кредиты с низким первоначальным взносом для банка просто дороги», – объясняет он.

Коэффициенты риска зависят одновременно от нескольких условий: суммы кредита, соотношения годового дохода заемщика и годовых трат на обслуживание ипотеки, а также отношения размера его долга к стоимости залога, т. е. размера первоначального взноса. Например, для кредитов меньше 50 млн руб. с первоначальным взносом 30% при годовом доходе заемщика, который в два раза превышает годовую сумму платежей по ипотеке, установлен коэффициент риска 70%. Кредиты на большую сумму, с меньшей разницей доходов и ипотечных трат, первоначальным взносом ниже 30% ЦБ считает высокорискованными: им присвоен самый высокий коэффициент – 100%. Кроме того, для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (высоким показателем «кредит/залог») ЦБ ввел надбавки к коэффициентам риска. Например, для ипотеки с первоначальным взносом 10–15%, выданной после 1 апреля, сейчас действует надбавка еще в 100 п. п.

Банкиры подтверждают: число таких кредитов в общем количестве выдач мало. В ВТБ по итогам первого полугодия 2020 г. доля выданных кредитов с 10%-ным взносом по объему составила 0,5%, по числу – 0,4%, сообщил представитель банка. В банке Дом.РФ за тот же период она достигла лишь 2% от общего объема выдач, поделился директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин. По подсчетам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антона Комарова, доля ипотек со взносом не более 10% составляет 2% от общего числа жилищных кредитов. Сбербанк и Газпромбанк эти показатели не раскрывают.

Быстрее, но дороже

Низкий первоначальный взнос делает ипотеку доступнее, но дороже.

«Взнос в ипотеку в размере 20% для среднестатистического заемщика из региона означает необходимость вложить в покупку квартиры 500 000 руб. Накопить такую сумму многим потенциальным заемщикам и так было трудно, а с учетом текущих экономических реалий стало еще труднее», – говорит Гордейко.

Заемщики, которые не намерены долго копить на первоначальный взнос, должны помнить: ипотека обойдется им дороже, чем тем, кто располагает большей суммой. Во-первых, за счет самой суммы кредита, на которую будут начисляться проценты. Во-вторых, за счет срока кредитования: чем крупнее сумма, тем охотнее банк растянет ее на большее количество лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Наконец, в некоторых банках за низкий первоначальный взнос действуют надбавки к процентным ставкам. Например, в Сбербанке – 0,4 п. п. к базовой ставке за первоначальный взнос ниже 20%, а ВТБ – 1 п. п. Размер кредита и остаток долга также влияют на стоимость страховки и могут увеличить стоимость полиса.

«Прежде чем взять кредит с минимальным первоначальным взносом, нужно вычесть из своего дохода размер ежемесячного платежа и посмотреть, сколько останется. Если на такую сумму заемщик сможет прожить в течение, скажем, лет семи, тогда можно оформлять кредит», – заключает Гордейко.​

Источник

Операционные системы и программное обеспечение