уведомление о прекращении договора управления мкд в связи с истечением срока

Содержание

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.

Кто может расторгнуть договор управления

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Правильно составить договор управления МКД

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Источник

Статьи

Прекращение договора управления. Часть вторая: решение ВС РФ от 13.08.2019 г. № АКПИ19-474

Ответьте честно на два вопроса хотя бы самим себе. Первый. Вам навязывали дома и угрожали проблемами, если не заберёте «чемодан без ручки»? Второй. Почему вы прячете за словом «ненужный» другое слово?

Может цинично, но верно звучит мысль: любой непонятный вопрос переводи на деньги.

Попутно управленцы таких «новостроечных» управляшек расскажут вам, что квартплату они получают с жителей по остаточному принципу, поскольку каждый второй жилец голосит о том, что у него ипотека, жена в декрете, а все деньги на ремонт уходят.

Если вы об этом не подозревали, то по каким объективным данным вы рассчитывали перспективы получения прибыли на управлении новостройками?

А если вы забирали по конкурсу «немолодой» дом, то где были ваши глаза, когда (и если) вы проводили осмотр, положенный по правилам проведения открытого конкурса?

Нет домов ненужных, есть те, которые невыгодно брать в управление, которые заведомо загонят в убыток. И это заранее можно и нужно просчитать.

А вот что нельзя предугадать, так это размер платы, который на внеочередном собрании могут утвердить собственники.

Именно в такой ситуации оказалось ОАО «ГУК Засвияжского района», управлявшее домом № 89А по ул. Ефремова в Ульяновске.

С собственниками помещений этого дома 12.05.2014 г. заключен договор управления сроком на один год с правом пролонгации договора, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Управление продлилось четыре года, а в апреле 2018 года управляшка уведомила собственников помещений о прекращении действия договора с 12.05.2018 в связи с окончанием срока его действия и отсутствием у управляшки волеизъявления на продление договора на новый срок.

Оказывается на внеочередном общем собрании собственниками был установлен размер платы на содержание жилого помещения без учета предложений управляшки, в размере, не обеспечивающем надлежащее содержание ОИ, то есть одностороннем порядке изменили существенное условие договора управления.

О прекращении действия договора уведомлено было и УЖКХ Администрации г. Ульяновска как собственника муниципальных жилых помещений и как органа, который проводит конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД.

Орган ГЖН, куда управляшка подала заявление об исключении дома из реестра, отказал, сославшись на то, что «невозможно определить достоверность сведений, указанных в заявлении», так как отсутствуют решения собственников. Ну и не приложены документы, установленные пп. «а,б,г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Задумаемся; если управляшка заявила, что не намерена продлевать договор на очередной год, что её не устраивает одностороннее изменение цены, то какие «решения собственников» ожидал увидеть орган ГЖН? О чём речь вообще?

Управляшка обратилась в арбитражный суд и заявила требования к органу ГЖН:

В отзыве орган ГЖН заявил всем известный довод: действующим жилищным законодательством не допускаются ситуации появления МКД, в отношении которых возникает риск остаться без управления, в том числе, когда управляющая организация фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого МКД, поскольку такие ситуации влекут нарушения прав граждан и создают угрозу безопасности проживания в МКД. Фактически, это ссылка на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, та самая «лямка».

Мы даже представляем, откуда орган ГЖН почерпнул такую логику: письмо Минстроя от 28.12.2016 г. № 44691-ОД/04, где сказано: «Приказ № 938/пр распространяется на случаи внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании прекращения договора управления многоквартирным домом».

Удивительно в письме и то, что Минстрой перед адресатом извинился за задержку ответа, а ещё не приписал в конце как обычно, что всё изложенное это просто мнение, ни к чему не обязывающее.

Управляшка в поддержку своей позиции указала на то, что не расторгала, не изменяла договор управления, а заявила о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия и отсутствием волеизъявления на продление действия договора на новый срок, уведомив об этом собственников и Администрацию г. Ульяновска, поэтому у него нет обязанности соблюдать требования Приказа № 938/пр при подаче заявления об исключении МКД из реестра. Оспариваемый отказ возлагает на управляшку бремя по надлежащему содержанию МКД на кабальных условиях; принуждает к исполнению обязательств по договору, срок действия которого истек, противоречит принципу свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ.

Решением АС Ульяновской области от 06.12.2018 г. по делу № А72-9830/2018 управляшке отказано. Постановлением 11 ААС от 14.03.2019 г. решение первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением АС Поволжского округа от 19.07.2019 г. № Ф06-49045/2019 по тому же делу судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения.

Суды как один указывали, что управляшка обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Вооружившись КАС РФ, управляшка обратилась в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующими подп. «а», «б», «г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

Источник

Муниципалитет не обязан подыскивать для МКД «новую» УК сразу после того, как истек договор управления с прежней

jamesteohart / Depositphotos.com

УК, желающая «избавиться» от управляемого дома после истечения срока договора управления, проиграла дело об обязании органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору новой УК для своего «бывшего» дома.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Поэтому о пролонгации договора управления не могло быть и речи. За два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УК уведомила муниципалитет о том, что дом останется без управления, намерений о его продлении УК не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или ОСС в тех же целях. А через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) уже подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести таковой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Однако суды встали на сторону органа местного самоуправления:

Верховный Суд РФ согласился с этим и отказал УК в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358).

Источник

Уведомление о прекращении договора управления мкд в связи с истечением срока

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 ноября 2019 г. N 40814-ОГ/04 О напрвлении уведомления о решении собственников помещений в многоквартирном доме о смене способа управления многоквартирным домом в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля

Вопрос: Согласно п. 2 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416 Минстрой РФ обязан давать разъяснения о порядке применения Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных настоящим постановлением.

Согласно п. 18 указанных Правил, в случае принятия ОСС решения о смене способа управления МКД, уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет прежней УК, а также в орган госжилнадзора, орган муниципального жилконтроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

В связи с этим прошу разъяснить: уведомление о принятом на ОСС решении о смене управляющей организации следует подавать в орган муниципального жилищного контроля во всех случаях, или же только в случае, когда в МКД имеются муниципальные квартиры (в иных конкретных случаях)? Каковы последствия несоблюдения этой обязанности?

Ответ: Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 02.11.2019 № 125254 (вх. Минстроя России от 05.11.2019 N 39149-ОГ) и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Согласно части 1.1 статьи 20 ЖК РФ под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе наделять законами субъектов Российской Федерации уполномоченные органы местного самоуправления отдельными полномочиями по проведению проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

Таким образом, при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения направляется в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, только в тех случаях, когда законодательством субъекта Российской Федерации отдельные полномочия по осуществлению лицензионного контроля переданы органам местного самоуправления.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Департамента развития
жилищно-коммунального хозяйства
О.А. Лещенко

Обзор документа

Решение о смене способа управления многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений.

Минстрой разъяснил, что уведомление о принятом решении и копию решения нужно направлять в орган местного самоуправления, если отдельные полномочия по лицензионному контролю переданы муниципалитетам.

Источник

Управление Роспотребнадзора по Республике Марий Эл

Управление Роспотребнадзора по Республике Марий Эл

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом, который заключается в письменной форме, должно быть указано следующее:

— состав общего имущества многоквартирного дома и адрес;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги;

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в определенных случаях:

— существенное нарушение договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

— иные случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами или договором.

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Источник

Операционные системы и программное обеспечение