считается ли договор аренды заключенным если он не зарегистрирован

Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору

Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».

По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Что же значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность? Представим, что планируется покупка объекта недвижимого имущества для дальнейшего использования под офис, и после реализации покупатель выясняет, что оказывается его новая собственность уже сдана в аренду на ближайшие 10 лет. Подобная ситуация явно нарушает права покупателя. Для защиты данных прав законодатель ввел нормы об обязательной регистрации в ЕГРН долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества, при нарушении данных норм такой договор недействителен для любого третьего лица, из чего следуют следующие риски:

Это значит, что в том случае, если договор зарегистрирован в установленном порядке, то переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

Однако, в случае, когда договор не зарегистрирован, новый собственник вправе потребовать арендатора освободить помещение (Письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Кроме того, при такой аренде арендатор несет также и налоговые риски. Связано это с тем, что на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) «в целях налогообложения прибыли организаций расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Расчетные документы по оплате арендной платы должны содержать ссылку на договор, в соответствии с которым осуществляются расходы.

Учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 НК РФ (письмо Минфина России от 23.11.2015 г. № 03-07-11/67890).

При этом следует отметить, что если договор содержит условие, согласно которому его положения распространяют свое действие на отношения сторон возникшие до момента заключения, то в таком случае, по мнению Минфина, арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору до момента его государственной регистрации могут учитываться для целей налогообложения (Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).

Таким образом, в случае, если договор так и не будет зарегистрирован, весьма вероятно, что налоговые органы придут к выводу, что арендные платежи по договору нельзя признать расходом в целях налогообложения прибыли организации.

Таким образом, отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды крайне невыгодно арендодателю, так как в таком случае он несет существенные риски.

В таком случае арендатор вправе воспользоваться гарантиями, предусмотренными статьей 165 ГК РФ, и обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки, а также потребовать возмещения убытков, которые были вызваны задержкой в регистрации. При этом стоит помнить, что срок исковой давности по таким требованиям составляет один год.

Если у Вас возникают сомнения в возможности применения мер защиты, а также для формирования полной картины рисков, выработки и реализации наиболее эффективной стратегии при взаимодействии с контрагентом – обращайтесь к квалифицированным консультантам, оказывающим услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, а также судебному представительству.

Байдалина Елена, юрист департамента правового сопровождения бизнеса КСК групп

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Источник

Считается ли договор аренды заключенным если он не зарегистрирован

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Заключен договор аренды помещения на 11 месяцев. В договоре есть пункт об автоматической пролонгации договора. Договор в Госреестре не зарегистрирован, та как изначально планировалась краткосрочная аренда.
Возникают ли риски при учете расходов на аренду в налоговом учете?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Нормы главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, с фактом государственной регистрации договора. Считаем, что организация-арендатор в рассматриваемой ситуации не лишена возможности признания в налоговом учете расходов в виде арендной платы, однако высока вероятность того, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.

Обоснование вывода:
По общему правилу, предусмотренному ст. 131 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Правила о государственной регистрации распространяются и на договоры аренды, заключенные на срок не менее года, по которым в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что такие договоры подлежат государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Исключение из этого правила предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому не требуют государственной регистрации договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок менее года. Это исключение применяется в том числе к договорам аренды помещений, заключенным на срок до года (смотрите п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Кроме того, не подлежат государственной регистрации краткосрочные (сроком менее года) договоры аренды недвижимости, продлеваемые по окончании своего срока, и договора аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок (подробнее смотрите в материале: Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды объекта недвижимости или земельного участка, заключенный на 11 месяцев, но с условием дальнейшей пролонгации на тот же срок или бессрочно? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2020 г.)).
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
При этом в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума ВАС РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (смотрите Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).
Нормы главы 25 НК РФ предусматривают возможность признания при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество (п. 1 ст. 247, подп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 274 НК РФ). Для этого указанные расходы должны отвечать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. В п. 1 ст. 252 НК РФ предусмотрено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Статья 313 НК РФ предусматривает, что подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Из разъяснений финансового ведомства следует, что основанием для учета расходов по договору аренды для целей налогообложения прибыли является действующий (зарегистрированный) договор аренды, акт передачи имущества арендатору и акт приемки оказанных услуг по аренде (если его оформление предусмотрено договором) (смотрите письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 20.09.2016 N 03-03-06/1/54868, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).
По мнению контролирующих органов, расходы, связанные с договорами аренды, которые не заключены в установленном порядке (в частности, с договорами, которые не прошли государственную регистрацию), не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным ст. 252 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, от 11.11.2011 N 03-03-06/1/738, от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152, УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 16-15/083639@, от 22.08.2006 N 20-12/74633). На наш взгляд, данная позиция связана с неверным толкованием норм права.
Судебные инстанции придерживаются иной позиции. Так, в определении ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07 судьи не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации (смотрите также постановления ФАС Московского округа от 26.08.2010 N КА-А41/9668-10, от 12.05.2009 N КА-А40/3764-09, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 N А12-12633/2009, от 08.06.2006 N А55-25816/2005, ФАС Северо-Западного округа от 11.12.2008 N А56-55188/2007, от 27.02.2008 N А56-30518/2006, ФАС Уральского округа от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152).
Более того, следует учитывать, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (смотрите постановление Двадцать первого ААС от 29.01.2019 N 21АП-3431/18).
Так, постановлением Тринадцатого ААС от 01.08.2018 N 13АП-14847/18 суд поддержал налогоплательщика, который признавал доход в виде арендной платы по незарегистрированным в установленном порядке дополнительным приложениям к договору аренды, которые предусматривают уменьшение ее размера.
Таким образом, учитывая, что нормы главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, в зависимость от факта государственной регистрации договора, считаем, что организация-арендатор в рассматриваемой ситуации не лишена возможности признания в налоговом учете расходов в виде арендной платы, однако высока вероятность того, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, п. 2 ст. 24, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.
Данный ответ выражает мнение эксперта, которое может отличаться от мнения других специалистов, а также позиции контролирующих органов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора аренды;
— Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения;
— Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) срока действия договора;
— Энциклопедия решений. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок и на срок 11 месяцев: особенности, плюсы и минусы;
— Энциклопедия решений. Срок договора аренды;
— Вопрос: Договор аренды заключен на пять лет, зарегистрирован в Росреестре, отнесен на затраты. ООО арендует помещения в бюджетной организации (институт). В октябре 2019 года подписан договор аренды федерального имущества сроком на пять лет с обязательной регистрацией через МФЦ в Росреестре. Но из-за ошибок в документации БТИ в оформлении отказано до устранения ошибок до июня 2020 года. Правомерно ли в налоговом и бухгалтерском учете признание расходов по аренде федерального имущества, административно-хозяйственных расходов, расходов по электроэнергии в 4 квартале 2019 года, в 1 квартале 2020 года, если договор аренды не прошел государственную регистрацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)
— Вопрос: Имеет ли право субарендатор уменьшать налог на прибыль на сумму расходов, понесенных по аренде и содержанию помещения, субарендованного у организации, которая сдает его в аренду на основании незарегистрированного в установленном порядке договора аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2020 г.)
— Вопрос: Есть ли судебная практика по п. 2 ст. 621 ГК РФ (в том числе о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случае его возобновления на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ)? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, июль 2020 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Считается ли договор аренды заключенным если он не зарегистрирован

Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 51

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

Источник

Операционные системы и программное обеспечение